Vuositakuu ja 10-vuotisvastuu

Rakentaja/urakoitsija on vastuussa taloyhtiölle ja uusille osakkeenomistajille rakentamansa talon virheistä. Näihin virhetilanteisiin sovelletaan Asuntokauppalain (4. luku, pykälät 18, 19 ja 20) uutta asunnonkauppaa koskevia säännöksiä, lisäksi sovelletaan yleisiä rakennusalan sopimusehtoja, YSE 1998. Ns. takuuaika lasketaan virallisesta rakennuksen käyttöönoton hyväksymispäivästä. Takuuaika päättyy vuositarkastuspöytäkirjan päivämääränä (yleensä 12 – 15 kk virallisesta käyttöönoton hyväksymisestä). Rakentaja/urakoitsija vastuuaika on 10 vuotta. Se lasketaan alkavan virallisesta taloyhtiön hallinnon luovutuspäivämäärästä. On huomioitava, että rakentaja/urakoitsijan 10-vuotisvastuu ei ole sama kuin takuu.

Taloyhtiön näyttövelvollisuus

Jos reklamaation tarve on ilmeinen, taloyhtiöllä on näyttövelvollisuus reklamoitavista vioista. Taloyhtiön tulisi aina käyttää alan asiantuntijoita näytön hankinnassa ja mahdollisessa reklamoinnissa.

Rakennusvirheen määritelmä

Rakennusvirheestä on kyse, jos

  • rakennustyö ei vastaa sitä, mistä on sovittu tai mitä toisella osapuolella oli perusteltua aihetta olettaa. (Vrt. Rakennustapaselostus)
  • rakennus aiheuttaa haittaa terveydelle
  • rakentaja/urakoitsija ei ole noudattanut hyvää rakentamistapaa

    Mikäli rakentajan/urakoitsijan suorituksessa on virhe, taloyhtiön on tärkeää reagoida virheeseen asianmukaisesti ja viivytyksettä.
    Rakentaja/urakoisija vastaa virheistä kymmenen (10) vuoden ajan.

    Taloyhtiöllä tärkeä rooli

    Päämiesasemassa suhteessa urakoitsijaan tai rakennuttajaan on ensisijaisesti taloyhtiö. Sen tehtävänä on valvoa vuositarkastuksen ja takuukorjausten hoitamista. Vuositarkastuksen jälkeen perustajaosakas tai rakennuttaja kuitenkin yleensä vapautuu vastuusta muiden kuin edellä mainittujen piilevien virheiden osalta.

    Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 30:n mukaan urakoitsija vastaa virheistä, jotka

  • tilaaja osoittaa aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä ja/tai täyttämättä jääneestä suorituksesta

  • olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä

  • joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.

    Kirjallinen reklamointi

    Takuuaikana reklamoidut ja korjatut, mutta uudelleen takuuajan jälkeen uusiutuneet virheet luetaan takuuvastuun piiriin kuuluvaksi. Urakoitsija ei voi vapautua vastuustaan suorittamalla puutteellista korjausta. Kirjallinen reklamaatio on voimassa 3 vuotta tai kunnes vika on hyväksytysti korjattu. Reklamaatio raukeaa, jos kumpikaan osapuoli ei reagoi siihen 3 vuoden kuluessa. Taloyhtiö voi uusia reklamaation 3 vuodeksi sen voimassaoloaikana, mikäli rakentaja ei ole siihen reagoinut.
    Virheen kirjallinen reklamointi (taloyhtiön näyttövelvollisuus eli validi selvitys) tulee tehdä viivytyksettä, mutta kuitenkin viimeistään 3 kk:n kulessa virheen havaitsemisesta.

Tammer Talotekniikka Oy tarjoaa kokonaisvaltaisen reklamointiprosessin asiakkaalle 

Esimerkki reklamaatioprosessin läpiviennistä

Neuvottelut taloyhtiön kanssa reklamaatiosta ja sen tarpeellisuudesta.
Tukimukset ja niiden raportointi.
Tutkimustulosten perusteella laaditaan reklamaatio vioista, joiden katsotaan kuuluvan takuuseen tai rakentajan 10 –vuotisvastuuseen.
Käynnistetään reklamaatioprosessi rakentajaurakoitsijan kanssa. Asiantuntijan käyttö tässä on erittäin suositeltavaa.
Korjaustöiden valvonta ja hyväksytty vastaanotto.

Esimerkki tutkimuksen sisällöstä

Asunnoissa tutkitaan

  • Lämpökuvaus, alipaineet, myös patterit, tiivistevuodot ikkunat ja ovet
  • Asunnon ja rappuhuoneen paine-ero
  • LTOn toiminta ja suodattimet
  • Vesipisteiden ympäristökosteus lämpökameralla/-mittarilla
  • Käyttövesien viiveet, sähkötaulu, halkeamat (katso video)
  • Lattioiden pintamateriaalin eheys, tasaisuudet laserilla
  • Parvekkeiden kosteudet ja vesienhallinta

Märkätiloissa tutkitaan

  • Rakennekosteus
  • Silikonit
  • Kopolaatat
  • Saumaukset
  • Kaivot
  • Kaadot
  • Patokorkeudet
  • Lattialämmityselementtien toiminta
  • Ilmanvaihto
  • Mikrobikasvustot
  • Vesikalusteet

Yleisissä tiloissa tutkitaan

  • Ilma- ja lämpövuodot
  • Pintojen kosteudet
  • Lattioiden vaakasuoruus laserilla
  • Sähköpääkeskus ja tekniset tilat

Yläpohjassa (vesikaton alapuolinen eristetila) tutkitaan

  • Yläpohja yleisesti
  • Aluskate
  • Kosteudet
  • Huoltosillat
  • Eristys ja sen kerrospaksuus, tekniikkaputket (ilmanvaihto, viemäri, radon, sähkö)
  • Tuulenohjauslevyt, jyrsijä- ja lintusuojaus

Ulkona tutkitaan

  • Vesikatto ja talotekniikan läpiviennit
  • Sade- ja rännivesien hallinta, toimivuus
  • Pinnat rakenteissa, kuluneisuus, halkeamat 
  • Sokkelit
  • Rakennusten vierustat, kaadot, täytöt
  • Perustusten suoruus
  • Salaojat
  • Rännivesien hallinta
  • Muurit, aidat, piharakennelmat

KUVA. Tyypillinen 10-vuotisvastuuseen kuuluva vika. Nurkassa ja alakarmissa ilmavuotoa. Sovellettu huolimatonta rakentamistapaa.

Edustaako tämä hyvää rakennustapaa? Onko valvonta toiminut?

Ilmavuotoa huoneiston ylärakenteissa. Turkoosilla alueella lämpötila alittaa vaadittavan 62 %.

Huoneiston lattian aluelämpötilaindeksi alittaa vaadittavan 88 %.