Vuositakuu ja 10-vuotisvastuu

Mitä ja miksi taloyhtiön pitäisi näistä tietää?

Taloyhtiön kannattaa ja pitää tietää vuositakuusta ja 10-vuotisvastuusta ja olla oikea-aikaisesti hereillä.

Kustannushyöty voi olla taloyhtiölle merkittävä. Tässä esimerkkilaskelma eräästä toteutuneesta reklamaatioprosessista. 

Taloyhtiön rooli tärkeä reklamaatioprosessissa

Taloyhtiöllä on tärkeä rooli takuu- ja vastuuaikaisessa reklamaatioprosessissa. Asian oikea-aikainen vireillesaattaminen säästää jossitteluilta. Tammer Talotekniikalla on vuosien kokemus reklamaatioprosessien läpivienneistä.

Rakentaja/urakoitsija on vastuussa taloyhtiölle ja uusille osakkeenomistajille rakentamansa talon virheistä. Näihin virhetilanteisiin sovelletaan Asuntokauppalain (4. luku, pykälät 18, 19 ja 20) uutta asunnonkauppaa koskevia säännöksiä, lisäksi sovelletaan yleisiä rakennusalan sopimusehtoja, YSE 1998.

Mistä vuositakuun ja 10-vuotisvastuun laskenta alkaa?

VUOSITAKUU
Vuositakuuaika lasketaan rakennuksen virallisesta käyttöönoton hyväksymispäivästä, eli muuttoluvasta. Takuuaika päättyy vuositarkastuspöytäkirjan päivämääränä, yleensä 12 – 15 kk virallisesta käyttöönoton hyväksymisestä.

10-VUOTISVASTUU
10-vuotisvastuuaika alkaa taloyhtiön virallisesta hallinnon luovutuspäivämäärästä. Rakentajaurakoitsijan vastuuaika on 10 vuotta.

Rakentaja voi luovuttaa hallinnon vain oikeustoimikelpoiselle toimijalle. Lainoppineiden ja lakiasiantuntijoiden tulkinnan mukaan taloyhtiöstä tulee oikeustoimikelpoinen, kun sen ensimmäinen hallitus on valittu, tämä tapahtuu yleensä ensimäisessä yhtiökokouksessa.  Ennen ensimmäistä yhtiökokousta taloyhtiö ei ole oikeustoimikelpoinen, eikä sille siten voi luovuttaa hallintoa.

HUOMIOITAVAA
Rakentajaurakoitsijan 10-vuotisvastuu ei ole sama kuin vuositakuu.

Taloyhtiön näyttövelvollisuus

Jos reklamaation tarve on ilmeinen, taloyhtiöllä on näyttövelvollisuus reklamoitavista vioista. Taloyhtiön tulisi aina käyttää alan asiantuntijoita näytön hankinnassa ja mahdollisessa reklamoinnissa.

Rakennusvirheen määritelmä

Rakennusvirheestä on kyse, jos

• rakennustyö ei vastaa sitä, mistä on sovittu tai mitä toisella osapuolella oli perusteltua aihetta olettaa. (Vrt. Rakennustapaselostus)
• rakennus aiheuttaa haittaa terveydelle
• rakentaja/urakoitsija ei ole noudattanut hyvää rakentamistapaa

Mikäli rakentajan/urakoitsijan suorituksessa on virhe, taloyhtiön on tärkeää reagoida virheeseen asianmukaisesti ja viivytyksettä.


Rakentaja/urakoisija vastaa virheistä kymmenen (10) vuoden ajan.

Taloyhtiöllä tärkeä rooli

Päämiesasemassa suhteessa urakoitsijaan tai rakennuttajaan on ensisijaisesti taloyhtiö. Sen tehtävänä on valvoa vuositarkastuksen ja takuukorjausten hoitamista. Vuositarkastuksen jälkeen perustajaosakas tai rakennuttaja kuitenkin yleensä vapautuu vastuusta muiden kuin edellä mainittujen piilevien virheiden osalta.



Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 30:n mukaan urakoitsija vastaa virheistä, jotka

• tilaaja osoittaa aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä ja/tai täyttämättä jääneestä suorituksesta
• olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnista, joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.

Kirjallinen reklamaatio voimassa 3 vuotta

Takuuaikana reklamoidut ja korjatut, mutta uudelleen takuuajan jälkeen uusiutuneet virheet luetaan takuuvastuun piiriin kuuluvaksi. Urakoitsija ei voi vapautua vastuustaan suorittamalla puutteellista korjausta. Kirjallinen reklamaatio on voimassa 3 vuotta tai kunnes vika on hyväksytysti korjattu. Reklamaatio raukeaa, jos kumpikaan osapuoli ei reagoi siihen 3 vuoden kuluessa. Taloyhtiö voi uusia reklamaation 3 vuodeksi sen voimassaoloaikana, mikäli rakentaja ei ole siihen reagoinut.


Virheen kirjallinen reklamointi (taloyhtiön näyttövelvollisuus eli validi selvitys) tulee tehdä viivytyksettä, mutta kuitenkin viimeistään 3 kk:n kulessa virheen havaitsemisesta.

Edustaako tämä hyvää rakennustapaa? Onko valvonta toiminut? Kyseessä rakennusvirhe.

Ilmavuotoa huoneiston ylärakenteissa. Turkoosilla alueella lämpötila alittaa vaadittavan 62 %.

Huoneiston lattian aluelämpötilaindeksi alittaa vaadittavan 88 %.